Prefabrikatuoti namai prieš modularius namus prieš mobiliosios namų vienetas: kuris tinka jums?

Prefabrikatuotų namų ir modularių namų apibrėžimas: terminologija, statyba ir dažniausiai pasitaikančios neteisingos įsitikinimų klaidos

Kai žmonės kalba apie prefabrikatuoti namai , jie iš esmės turi omenyje namus, kurie bent iš dalies statomi gamyklose prieš juos sumontuojant tikroje žemėje. Ši kategorija apima kelis tipus, įskaitant plokščių rinkinius, savarankiško surinkimo rinkinius ir tai, ką dauguma žmonių laiko moduliniais namais. Kalbant apie šiuos modulinius namus, jie išsiskiria tuo, kad kiekvienas jų elementas atvyksta paruoštas naudoti tiesiogiai iš gamyklos. Tai reiškia sienas su visais vidiniais laidais, jau prijungtus vandentiekio tinklus vonios kambariuose, net izoliacinę medžiagą, įdėtą tarp plokščių. Kai šie statybos elementai pasiekia numatytą vietą, darbininkai tiesiog juos pastato ant tvirto pamato ir sujungia viską taip, kad susidarytų vienas vientisas namas, atitinkantis visus vietos statybos reikalavimus.

Pagrindinis šių požiūrių skirtumas susijęs su tuo, kas ir kur yra statoma. Prefabrikavimas dažnai reiškia dalis, pvz., sienas ar grindis, gaminamas gamyklose, o modulinė statyba iš tikrųjų sukuria visus paruoštus naudoti kambarius. Kartais žmonės supainioja šiuos terminus, manydami, kad moduliniai namai panašūs į priekabų stovyklų namus arba kad prefabrikavimas reiškia žemos kokybės darbo vykdymą. Tačiau iš tikrųjų šiuolaikiniai moduliniai namai statomi taip, kad atitiktų ar net viršytų įprastų statybų technines specifikacijas. Gamyklose viso gamybos proceso metu vykdomi griežti kokybės kontrolės patikrinimai, be to, šie namai turi būti pakankamai tvirti, kad išlaikytų vežimą. Pagal naujausius tyrimus, apytiksliai keturi iš penkių žmonių, nusiperkančių modulinius namus, teigia, kad jų pasitenkinimas tuo, kaip kieti ir patikimi visi elementai, yra tokio pat lygio kaip ir įprastų rėminės statybos namų atveju.

Taip pat išlieka nesupratimai dėl pritaikymo individualioms poreikiams. Tie ir kiti moduliniai namai siūlo reikšmingą dizaino lankstumą – pirmaujantys tiekėjai palaiko aukštų planų keitimą, medžiagų patobulinimą ir estetinį pritaikymą individualioms poreikiams. Šių skirtumų aiškinimas padeda pirkėjams priimti informuotus sprendimus, grindžiamus tvirtumu, atitikimu reikalavimams ir ilgalaikės vertės užtikrinimu – o ne pasenusiais įsitikinimais.

Reguliavimo sistema: kaip IRC atitiktis skiria modulinius namus nuo prefab namų

Kodėl Tarptautinis gyvenamųjų pastatų kodifikavimas (IRC) yra aukso standartas moduliniams namams

Moduliniai namai išsiskiria tuo, kad griežtai laikosi Tarptautinės gyvenamųjų pastatų taisyklės (IRC), kuri taikoma ir įprastiniams, statomiems vietoje namams. IRC apima viską: nuo reikalavimų konstrukcijos stiprumui iki ugnies saugos, energijos suvartojimo ir prieinamumo neįgaliųjų asmenų poreikiams. Trečiosios šalies inspektoriai tikrina gamyklas, o vietos valdžios institucijos taip pat patvirtina atitiktį šioms taisyklėms. Statant šiuos namus, rangovai privalo suprojektuoti kiekvieną modulį taip, kad jis išlaikytų vežimą per šalies kelius ir magistralines plentų ruošas. Be to, jie turi užtikrinti, kad viskas atitiktų vietos teritorijų naudojimo taisykles, kuriose galiausiai bus pastatyti namai, taip pat įvertinti konkrečios vietovės orų sąlygas. Šis papildomas priežiūros lygmuo iš tikrųjų daro modulinius namus labiau vienodais nei daugelis tradiciškai statomų namų. Kadangi jie laikosi tokio griežto reglamentavimo, bankai sutinka suteikti įprastus paskolų pavedimus, o ne specialią finansavimo schemą. Be to, senasis stereotipas, kad tai tiesiog „mobilieji namai“, kuriems taikomos žemesnės JAV Gyvenamojo statybos administracijos (HUD) nustatytos gamybinių namų standartų reikalavimų normos, daugiau nebegali būti taikomas.

Pilkoji zona: ne-IRC „prefabrikatuotos“ namų statybos ir jų ribota statybos kodekso priežiūra

Ne-modulinės prefabrikatuotos namų statybos – įskaitant plokščių ir rinkinių namus – dažnai vykdomos be privalomos IRC atitikties, o vietoj to reglamentuojamos nesuderintais vietiniais ar savanoriškais nurodymais. Be standartinės priežiūros šios statybos gali apeiti:

• Pagrindo inžinerinio projektavimo sertifikatus
• Nepriklausomus seisminius ar vėjo apkrovos bandymus
• Vienodas energijos naudojimo efektyvumo normas

Kai kurie gamintojai savanoriškai laikosi statybos normų, tačiau kai jų įvykdymas taip smarkiai skiriasi tarp regionų, tai tikrai padeda jiems rizikuoti. Pagalvokite apie situacijas, kai žalos negalima drausti, namai greičiau praranda vertę parduodant juos arba tiesiog kyla didelių sunkumų gauti finansavimą šioms nekilnojamajam turtui. Pažvelkite į rinkos duomenis nuo 2019 iki 2024 metų. Prefabrikuoti namai, kuriems priskirta asmeninio turto, o ne tikrojo nekilnojamojo turto statusas, nusidėvėjo apie 32 procentus greičiau nei tie, kurie atitinka IRC standartus, nes kokybės kontrolės srityje nėra nuoseklių taisyklių. Be to, ši klasifikavimo problema nėra tik teorinė – ji iš tikrųjų keičia mokesčių skaičiavimo tvarką, prieinamų hipotekos pasirinkimų rūšį ir galiausiai paveikia žmonių gebėjimą ilguoju laikotarpiu sukaupti kapitalą šio tipo pastatuose.

Nekilnojamojo turto klasifikacija, finansavimas ir kapitalas: kodėl moduliniai namai paprastai kaupia turtą taip pat kaip ir statyti vietoje namai

Nuolatinės pamato reikalavimai ir nekilnojamojo turto statuso įrašymo perleidimas

Kai moduliniai namai pritvirtinami prie tinkamų pamatų, atitinkančių vietos statybos standartus, jie laikomi tikraisiais nekilnojamaisiais turtu. Šie pamatai dažniausiai apima pilnus rūsius, grindis ant žemės paviršiaus arba inžineriniu būdu suprojektuotus po namu esančius erdvių („crawl space“) variantus. Kai tai įvyksta, namams taikomas toks pat įrašymo perleidimo procesas kaip ir tradicinėms, vietoje pastatytoms gyvenamosioms statyboms, todėl jie įrašomi į apskrities žemės registrus taip pat kaip bet kuris kitas nekilnojamasis turtas. Tai skiriasi nuo kai kurių kitų prefabrikatuotų statybų variantų, kuriems šie reikalavimai netaikomi. Moduliniai namai iš tikrųjų įgija visą teisinį nekilnojamojo turto statusą, suteikdami savininkams aiškius nuosavybės teises, kurios yra svarbios kapitalo kaupimui ir priėmimui į įprastą gyvenamųjų patalpų rinką tiek bankų, tiek investuotojų.

Finansavimo galimybės: įprastieji hipotekiniai paskolų sutartys priešais daiktines paskolas

Nejudamojo turto klasifikacija atveria galimybę pasinaudoti įprastomis hipotekos produktais, kurių daugumai ne-IRC pramoninių namų negalima pasinaudoti.

• Įprasti 30 metų hipotekos paskolų sutartys per FHA, VA arba įprastus skolininkus konkurencingomis palūkanų normomis
• Vertinimo procesai, paremti kvadratiniais metrais, apdailos elementais ir vietinėmis panašiomis objektų vertėmis
• Statybos ir nuolatinės paskolos galimybės, apimančios tiek statybos etapą, tiek galutinį finansavimą

Neatitinkančios standartinės statybos namų dažniausiai reikalauja taip vadinamųjų turto paskolų. Tai esminiai asmeninio turto finansavimo variantai, kurių palūkanų normos yra žymiai aukštesnės nei įprastų būsto paskolų – paprastai 2–3 procentais aukštesnės, o grąžinimo laikotarpiai žymiai trumpesni – apie 15–20 metų vietoj įprastų 30 metų. Skirtumas finansavime ilguoju laikotarpiu tikrai susikaupia ir gali rimtai sumažinti namų savininkų turimą pinigų srautą. Įdomu tai, kad jei moduliniai namai tinkamai įrengiami sklypuose ir tinkamai prižįstami, jų vertė dažniausiai auga beveik taip pat, kaip ir tradicinių rąstinių namų vertė ilguoju laikotarpiu.

Kaina, pritaikymas individualioms poreikiams ir ilgalaikė vertė: ką pirkėjams reikėtų prioritizuoti renkantis standartinės statybos ar modulinius namus

Pradinės kainos palyginimas ir paslėptieji veiksniai (pvz., sklypo paruošimas, komunalinių tinklų prijungimas)

Nors moduliniai ir pramoniniu būdu gaminami namai paprastai kainuoja 20–30 % mažiau nei statomi vietoje namai (pagal 2023 m. pramonės tyrimus), pirkėjai turi atsižvelgti į vietos specifines sąlygas, kurios žymiai veikia bendrą investiciją. Pagrindiniai dėmesio objektai yra:

• Fundamento darbai, sklypo išlyginimas ir dirvožemio tyrimai
• Vandens, nuotekų ir elektros tiekimo paslaugų prijungimo mokestis
• Kranų nuoma ir kelio prieigos logistika modulių pristatymui

Moduliniai namai dažnai sukelia didesnes įrengimo sąnaudas nei plokščių sistemos pramoninio gamybos namai dėl sunkesnių pakėlimo įrangos poreikio – tačiau jų standartinė gamyba sumažina medžiagų š waste ir darbo jėgos pokyčius. Norint išvengti netikėtų biudžeto išlaidų, pirkėjai turėtų gauti rašytinius pasiūlymus dėl visų su statybos vieta susijusių išlaidų ankstesnis palyginti pramoninio gamybos namų ir modulinių namų kainas.

Vertės augimo tendencijos: modulinių namų ir ne-IRC pramoninio gamybos namų našumo duomenimis pagrįsta analizė (2019–2024 m.)

Pagal Tarptautinės gyvenamųjų pastatų taisykles (IRC) pastatyti namai ilgalaikiškai išlaiko savo vertę geriau nei neatitinkantys šių reikalavimų variantai. Pagal 2019–2024 m. gyvenamųjų būstų rinkos analizę:

• Moduliniai namai vertė kasmet kilo 5,2 % – beveik atitikdama statytų vietoje namų vidutinį 5,5 % vertės augimą
• Neatitinkantys IRC prefabrikatuoti namai tuo pačiu laikotarpiu vidutiniškai krito tik 2,1 % per metus

Šios skirtumo priežastis slypi tame, kaip statybos taisyklės klasifikuoja šiuos namus. Kai moduliniai namai atitinka IRC standartus, jie laikomi nekilnojamojo turto objektais, kurie gali būti finansuojami įprastomis ipotekomis ir tinkamai vertinami. Tačiau dauguma pramoniniu būdu gaminamų namų, kurie neatitinka standartinių specifikacijų, vis dar klasifikuojami kaip asmeninis turtas. Tokia klasifikacija kelia problemų savininkams, bandantiems gauti finansavimą, užtikrinti tinkamą draudimo apsaugą ar vėliau parduoti savo namus. Kai kurie aukštos klasės pramoniniu būdu gaminamų namų gamintojai dabar siūlo daugiau individualizavimo galimybių, tačiau nepaneigiamas faktas lieka tas, kad laikymasis IRC reikalavimų yra lemiamas veiksnys, užtikrinantis namų vertės išlaikymą ilguoju laikotarpiu. Statytojai, siekiantys ilgalaikių pelnų, pirmiausia turėtų dėti visą dėmesį į šių statybos taisyklių laikymąsi.

DUK

Koks skirtumas tarp pramoniniu būdu gaminamų namų ir modulinių namų?

Prefabrikatuotos namų konstrukcijos dalinai gaminamos gamyklose ir gali apimti plokštes bei „padaryk pats“ rinkinius, tuo tarpu moduliniai namai yra gamykloje sukonstruoti tūriniai skyriai, pristatomi kaip visiškai paruoštos patalpos su komunikacijomis.

Ar moduliniai namai laikomi nekilnojamojo turto objektais?

Taip, kai moduliniai namai pritvirtinami prie nuolatinės pamatos, atitinkančios vietos statybos reikalavimus, jie klasifikuojami kaip nekilnojamasis turtas, todėl galima naudoti įprastus hipotekos paskolų mechanizmus ir perduoti nuosavybės teises.

Kokios yra finansavimo galimybės moduliniams namams?

Kaip nekilnojamojo turto objektai klasifikuojami moduliniai namai gali naudoti įprastas hipotekos paskolas su konkurencingomis palūkanų normomis. Priešingai, neatitinkantys reikalavimų prefabrikatuoti namai gali reikšti asmeninio turto finansavimo, pvz., turto paskolų.

Ar moduliniai namai nusidėvi greičiau nei tradiciniai namai?

Ne, jei tinkamai prižiūrimi, moduliniai namai ilgainiui vertės kaip ir tradiciniai medinės konstrukcijos namai.